공공건물 리모델링, 왜 이렇게 복잡할까요? – 행정절차의 문제점과 개선 필요성 분석

 리모델링은 늘어나는데 행정은 그대로입니다

2025년 현재, 공공건물 리모델링은 전국적으로 빠르게 확대되고 있습니다.
지방자치단체, 교육청, 공공기관들은 노후화된 청사, 학교, 도서관, 보건소 등의
전면 철거가 아닌 친환경 리모델링 방식을 점차 선택하고 있으며,
이는 탄소저감, 예산 절감, 주민 민원 최소화 등의 장점을 함께 제공합니다.

하지만 공공건물 리모델링의 확대 흐름과 달리,
이를 뒷받침하는 행정절차는 여전히 복잡하고 비효율적인 구조를 유지하고 있습니다.
민간 건축과 비교해 훨씬 많은 행정단계를 거쳐야 하며,
관련 부처 간 협의, 예산 집행 기준, 설계 변경 승인 방식 등이
각각 분절된 방식으로 운영되다 보니
현장에서 업무 지연, 설계 오류, 예산 이월과 같은 문제가 반복되고 있습니다.

특히 리모델링은 철거와 신축이 동시에 얽혀 있는 복합 사업입니다.
그러다 보니 건축법, 지방재정법, 교육시설법, 지침성 기준 등이
동시에 적용되어야 하는 경우가 많으며, 현업 건축사나 PM(프로젝트 매니지먼트) 담당자들은
이 과정을 “신축보다 훨씬 복잡한 설계 행정 전쟁”이라고 부르기도 합니다.

이번 글에서는 공공건물 리모델링 사업에서 자주 발생하는
대표적인 행정절차상의 문제점을 4가지 핵심 영역으로 나누어 살펴보고,
실제 사례와 현장 의견을 바탕으로 개선의 필요성과 방향성을 함께 제시해드리겠습니다.

 

 

리모델링은 늘어나는데 행정은 그대로입니다

2025년 현재, 공공건물 리모델링은 전국적으로 빠르게 확대되고 있습니다.
지방자치단체, 교육청, 공공기관들은 노후화된 청사, 학교, 도서관, 보건소 등의
전면 철거가 아닌 친환경 리모델링 방식을 점차 선택하고 있으며,
이는 탄소저감, 예산 절감, 주민 민원 최소화 등의 장점을 함께 제공합니다.

하지만 공공건물 리모델링의 확대 흐름과 달리,
이를 뒷받침하는 행정절차는 여전히 복잡하고 비효율적인 구조를 유지하고 있습니다.
민간 건축과 비교해 훨씬 많은 행정단계를 거쳐야 하며,
관련 부처 간 협의, 예산 집행 기준, 설계 변경 승인 방식 등이
각각 분절된 방식으로 운영되다 보니 현장에서 업무 지연, 설계 오류, 예산 이월과 같은 문제가 반복되고 있습니다.

특히 리모델링은 철거와 신축이 동시에 얽혀 있는 복합 사업입니다.
그러다 보니 건축법, 지방재정법, 교육시설법, 지침성 기준 등이
동시에 적용되어야 하는 경우가 많으며, 현업 건축사나 PM(프로젝트 매니지먼트) 담당자들은
이 과정을 “신축보다 훨씬 복잡한 설계 행정 전쟁”이라고 부르기도 합니다.

이번 글에서는 공공건물 리모델링 사업에서 자주 발생하는
대표적인 행정절차상의 문제점을 4가지 핵심 영역으로 나누어 살펴보고,
실제 사례와 현장 의견을 바탕으로 개선의 필요성과 방향성을 함께 제시해드리겠습니다.

 

첫 번째 문제 – 부처 간 협의 절차의 중복과 비효율성

공공건물 리모델링 과정에서 가장 먼저 마주하게 되는 문제는
관련 부처 간의 협의 절차가 지나치게 복잡하고 중복되어 있다는 점입니다.
예를 들어, 한 초등학교를 리모델링할 경우
교육청, 지자체 건축과, 소방서, 전기안전공사, 환경부 산하 기관, 문화재청(구역 해당 시) 등
최소 5~8개 기관과의 협의 또는 사전 승인 절차를 거쳐야 하는 경우가 많습니다.

이 중 일부 협의는 단순한 자문 성격임에도 불구하고
‘공문 회신 후 가능’이라는 조건이 붙거나,
담당자의 판단에 따라 ‘재검토’나 ‘보류’가 나오는 경우도 빈번합니다.
심지어 동일 기관 내에서도 설비 담당, 구조 담당, 전기 담당자의 검토 기준이 상이하여
같은 도면을 두고도 여러 차례 피드백이 발생하는 일이 실제 현장에서 반복되고 있습니다.

이 과정은 설계 일정을 평균 1~2개월 이상 지연시키며,
설계비를 초과하는 반복 작업이 발생해 건축사사무소나 CM사가 재정적 손실을 감수해야 하는 상황도 적지 않습니다.

게다가 리모델링은 기존 구조를 활용하는 만큼 내진보강, 단열보강, 구조변경 등과 관련된 사항에 대해
협의 기준이 명확하지 않은 경우도 많고, 구체적인 지침 없이 ‘관례적 판단’으로 승인을 유보하는 경우도 있어
현장 혼란이 지속되고 있는 실정입니다.

이러한 부처 간 협의 구조는 단일 창구 방식 또는 통합 심의 시스템으로의 전환이 필요하다는
현장 실무자들의 요구가 점차 높아지고 있으며,
지자체별로 이를 도입한 사례도 일부 있지만 전국적 표준화는 아직 미진한 상황입니다.

 

두 번째 문제 – 예산과 설계 변경의 연동 불일치

두 번째 문제는 설계 변경이 발생할 때마다 예산 절차와의 연동이 부정확하다는 점입니다.
공공건물 리모델링은 기존 구조의 상태에 따라
공사 중 설계 변경이 불가피하게 발생하는 경우가 많습니다.
특히 해체 후에야 드러나는 균열, 기초 노후, 구조물 손상, 석면 추가 발견 등이
설계에 반영되지 않았던 변수로 작용하게 됩니다.

그러나 문제는 이럴 경우 건축사는 설계 변경을 요청하고,
시공사는 추가공사 내역을 정리하더라도 예산 항목 변경은 반드시 해당 연도 내에 집행되어야 한다는 규정 때문에
신속한 대응이 어려운 구조라는 점입니다.

예를 들어, 지방재정법상 12월까지 집행하지 못한 예산은
다음 해로 자동 이월되지 않고 전액 반납 또는 감액 조치가 되며,
이로 인해 설계 변경 승인 자체가 유보되는 사례도 발생합니다.
결국 필요한 변경이 눈앞에 있어도 행정 처리 지연으로 공사가 지연되거나,
예산을 맞추기 위해 품질을 낮춘 공사를 진행하는 불합리한 결과가 나타납니다.

특히, 리모델링에서는 기존 건축물과 신규 보강 사이의 적절한 조화가 핵심인데,
이 과정을 설계자가 유연하게 수정하고자 해도
‘사전승인 → 예산 재편성 → 내부 품의 → 설계도면 재승인 → 시공 발주’라는
긴 행정 절차가 발목을 잡는 현실입니다.

건축사나 시공사가 실무적으로 아무리 빠르게 대응해도
이 행정 병목구간에서 2~3개월 이상의 지연이 발생하는 경우가 많고,
이로 인해 전체 공정 일정과 준공 시점이 차질을 빚게 되는 결과로 이어지고 있습니다.

해결을 위해서는
- 연간 예산 집행 유연성 확보
- 설계 변경 자동 인식 시스템 도입
- 공공 리모델링 전용 예산 코드의 신설 등
제도적 보완이 시급하다는 현장의 목소리가 커지고 있습니다.

 

세 번째 문제 – 설계·시공 분리 운영으로 인한 책임 공백과 네 번째 문제 – 유지관리 이력과 연계되지 않는 문제

세 번째 문제는 공공 리모델링이 설계·시공 분리 발주 방식으로 진행되는 경우,
책임 공백이 발생하는 구조적 한계입니다.
기본설계와 실시설계가 별개로 운영되거나,
PM 업체와 설계자가 다른 기준을 가지고 진행할 경우
같은 현장에서도 서로 다른 기술 해석과 시공 방식이 충돌하게 됩니다.

또한, 시공사가 설계 내용을 기반으로 공사를 진행하다가
현장에서 불가피한 구조 변경을 제안해도 설계자 승인, 발주처 승인, 감리 승인 등
다단계 승인이 필요해 즉각적인 대응이 어려운 경우가 많습니다.
이 과정에서 책임 주체가 불분명해지며
결국 공사 지연이나 품질 저하로 이어지는 악순환이 발생합니다.

네 번째 문제는 공공건물의 기존 유지관리 이력과 리모델링 설계가 연계되지 않는 구조입니다.
많은 공공시설은 준공 이후 수십 년간의 유지보수 기록을
수기로 관리하거나, 기관별 엑셀 파일로만 보관하고 있으며,
이는 설계자가 초기 설계를 할 때 실제 노후 상태를 제대로 파악하기 어렵게 만드는 요인이 됩니다.

예를 들어, 창호 수리 내역이 누락되거나,
지난 10년간의 누수 처리 내역이 설계에 반영되지 않는다면
신규 리모델링 설계가 현실과 맞지 않게 되며
공사 이후에도 동일한 문제가 반복될 가능성이 커지게 됩니다.

이에 대한 해결 방안으로는
- 공공건물 유지관리 DB의 디지털화
- 설계 입찰 시 필수 자료로의 연동 의무화
- 건물 이력서(CBPP: Construction Building Passport) 시스템 도입 등이 제안되고 있습니다.

리모델링은 단순히 예쁜 건물을 다시 만드는 작업이 아닙니다.
과거를 이해하고 미래까지 예측하는 복합 설계 행위이기 때문에
행정절차가 이를 지원하는 구조로 전환되어야
진정한 의미의 지속가능한 공공건축이 가능해질 것입니다.